INSS da obra (SERO): checklist para pessoa física

Se você concluiu (ou está concluindo) uma obra como pessoa física, vai esbarrar em duas siglas: CNO (Cadastro Nacional de Obras) e SERO (Sistema Eletrônico para Regularização de Obras). Sem a CND emitida ao final, a averbação no cartório não anda. Este guia reúne um checklist objetivo para você organizar documentos, informar dados no SERO e reduzir riscos, tempo e custo.

Quando usar este checklist

·         Obra residencial (ampliação, reforma relevante ou construção).

·         Você é pessoa física (sem CNPJ de construtora).

·         Precisa regularizar para emitir a CND e averbar a construção.

·         Há dúvidas sobre documentos, áreas e lançamentos no SERO.

Documentos e informações que você vai separar

·         Imóvel: matrícula/registro, alvará e (se houver) habite‑se.

·         Projeto/áreas: plantas aprovadas, memória de cálculo de áreas (projeto × executado), padrão de acabamento.

·         Responsáveis técnicos: ART/RRT (projeto/execução), dados do(s) profissional(is).

·         Execução: contratos/recibos de empreiteiros, folhas/holerites (se houve empregados), diário/fotos.

·         Notas fiscais: materiais e serviços relevantes (armazenar por período).

·         CNO: número e dados (titular, endereço, datas de início/fim).

·         Período de obra: data de início e conclusão realistas, coerentes com documentos.

Passo a passo no SERO (visão prática)

1.       Confirme o CNO (cadastre, se ainda não existir).

2.       Conferir áreas: projeto × executado; detalhe áreas cobertas e não computáveis, pavimentos e padrão de acabamento.

3.       Informe responsáveis técnicos e vincule ART/RRT (projeto e execução).

4.       Lance dados de execução: mão de obra (empregados/terceiros), períodos, materiais/serviços principais.

5.       Revise fatores de ajuste (itens que aumentam/diminuem a base).

6.       Gere o cálculo e a guia; efetue o pagamento.

7.       Obtenha a CND e averbe no cartório.

Dica: mantenha um arquivo digital com PDFs das notas, ART/RRT, contratos e fotos por mês.

Como buscar redução dentro da lei

·         Documente materiais e serviços (NF organizadas por período).

·         Registre subempreiteiros e responsáveis técnicos corretamente.

·         Descreva o padrão e sistemas construtivos quando aplicável.

·         Evite divergências de áreas (mezaninos, varandas, garagens).

·         Se houver erro de lançamento, retifique antes de gerar a guia.

Prazos, exigências e riscos comuns

·         CND é exigida para averbar a obra no registro de imóveis.

·         Datas incoerentes podem travar o processo.

·         ART/RRT ausente ou fora do período pode causar rejeição.

·         Área declarada diferente da construída pode gerar diferenças no cálculo.

·         Obras antigas: em muitos casos é possível regularizar; avance por etapas.

Checklist resumido (copiar/colar)

·         [ ] CNO conferido/criado

·         [ ] Plantas e memória de áreas (projeto × executado)

·         [ ] ART/RRT de projeto e execução

·         [ ] Contratos/recibos de terceiros (se houver)

·         [ ] Notas fiscais de materiais/serviços

·         [ ] Lançamentos concluídos no SERO

·         [ ] Guia paga

·         [ ] CND emitida

·         [ ] Averbação no cartório