Proibição do Airbnb: Impactos nos Investidores de Imóveis de Temporada

O que fazer se o modelo AIRBNB acabar?

Você já parou para pensar o que você vai fazer com aquele lindo “studio” que você comprou - com 17 metros quadrados e sem vaga de garagem – caso sua locação por temporada vier a ser proibida? Bem… é bom começar a pensar.

Eu tenho uma máxima nos investimentos imobiliários: ele precisa ser fácil de revender, não de comprar! É necessário pensar e planejar bens que tenham alternativas vocacionais, e não apenas uma finalidade. Um studio é um bem rentável, mas bastante específico, diga-se de passagem.

Outra dúvida que paira no ar: Se as redes hoteleiras fazem uma longa avaliação de mercado antes de lançar suas unidades, será que as construtoras estão fazendo o mesmo para vender suas belas unidades? Eu tenho a impressão que não.

Mas enfim... acho que é importante pensar na realidade que está batendo a porta: E se o modelo de “airbnb” não tiver mais aplicabilidade?

Nos últimos anos, diversos governos pelo mundo iniciaram uma 'guerra ao Airbnb' — um movimento de proibir ou restringir aluguéis de curta temporada via plataformas online. Essa ofensiva regulatória, motivada principalmente pela crise habitacional e pressões sociais, vem afetando diretamente investidores que compraram imóveis focados em locação turística. Neste artigo, vamos entender esse fenômeno, começando pelo caso da Espanha e expandindo a análise para outros países (Portugal, Alemanha, Canadá, EUA) e até o Brasil. Veremos quais lugares já impuseram restrições severas ao Airbnb, as justificativas governamentais, o impacto financeiro para os proprietários‑investidores e como o mercado tem reagido com alternativas e adaptações.

Espanha: A “guerra ao Airbnb” em meio à crise de moradia

A Espanha tornou-se símbolo desse embate. Em maio de 2025, o governo espanhol ordenou que o Airbnb removesse dezenas de milhares de anúncios de aluguel de temporada por estarem em situação irregular. A medida fez parte de uma repressão mais ampla contra aluguéis turísticos, motivada pela crise de moradia que afeta grandes cidades como Barcelona e Valência. Em Barcelona, por exemplo, as autoridades anunciaram a intenção de proibir totalmente os aluguéis de curto prazo a partir de 2028, na tentativa de devolver milhares de apartamentos ao mercado de moradia convencional. Investidores que compraram imóveis com foco em temporada estão revendo planos, pois podem ser obrigados a migrar para locação de longo prazo ou mesmo vender seus ativos.

Europa: Portugal, Alemanha e outras restrições

Portugal aprovou o programa “Mais Habitação”, que congelou novas licenças de Alojamento Local nas regiões costeiras e grandes cidades, oferecendo incentivos fiscais para quem converter o imóvel de volta ao aluguel residencial. Na Alemanha, cidades como Berlim e Munique exigem licenças restritas e limitam a quantidade de dias que um imóvel pode ser alugado. Outros centros turísticos europeus — Paris, Amsterdã, Roma e Florença — também adotaram tetos anuais ou zonas de exclusão, reforçando a tendência de proteger reservas habitacionais e evitar gentrificação.

Estados Unidos e Canadá: Defesa da moradia local

Em Nova York, uma lei de 2023 tornou ilegal alugar apartamentos por menos de 30 dias sem que o anfitrião resida no local, derrubando o número de propriedades listadas na plataforma. Honolulu, Palm Springs e San Francisco aplicam limites similares, enquanto no Canadá cidades como Vancouver, Montreal e Toronto impõem registros obrigatórios, estadias mínimas ou tetos de dias por ano. O objetivo comum é conter preços de aluguel, preservar a comunidade residente e controlar o “overtourism”.

Brasil: Debate em andamento

No Brasil, o tema ainda é recente. No Rio de Janeiro, projetos de lei municipais propõem cadastro obrigatório e até proibições parciais na orla. Alguns condomínios já restringem Airbnbs via assembleia e contam com decisões judiciais favoráveis. Outras cidades turísticas observam movimentos semelhantes, alimentando um cenário de incerteza para investidores.

Impacto financeiro e adaptações

Para investidores, as novas regras significam queda potencial de receita, custos extras com licenças e risco de multas. As principais saídas incluem migrar para locação de longo prazo, apostar em estadias de médio prazo para públicos como nômades digitais, diversificar destinos com menor regulação ou profissionalizar a operação para cumprir todos os requisitos legais. Mercados onde só poucas licenças permanecem válidas tendem a valorizar imóveis regularizados, mas exigem operação mais estruturada e margem de lucro diferente da projetada inicialmente.

Conclusão

A ofensiva regulatória contra plataformas de locação de curta temporada demonstra que imobiliário é um investimento altamente sensível a políticas públicas. Flexibilidade e acompanhamento constante da legislação local tornaram-se essenciais para quem deseja manter retornos atrativos. Diversificar estratégias de uso e adaptar‑se rapidamente às mudanças é o caminho mais seguro para proteger o capital investido em imóveis voltados à temporada.